Lei do Distrato permite taxa de fruição em lote sem edificação, decide STJ
Fonte: Consultor Jurídico
Com a vigência da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é permitida a cobrança
de taxa de fruição na rescisão de compra de lote não edificado. A norma
autoriza a incidência da taxa pela simples transmissão da posse, superando a
jurisprudência anterior que exigia prova de uso efetivo ou edificação para
justificar a indenização.
Com base nesse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça
negou provimento ao recurso de um comprador que tentava afastar a cobrança
da taxa sobre um terreno vazio. A decisão manteve a retenção de valores pela
incorporadora, conforme previsto em contrato e na legislação específica de
parcelamento do solo.
A taxa de fruição, que foi regulamentada pela Lei do Distrato, é uma
indenização cobrada do comprador que utilizou um imóvel, mas desistiu ou não
cumpriu o contrato. A cobrança funciona, na prática, como uma espécie de
aluguel retroativo.
O processo trata da compra de um lote em um condomínio fechado em
Paranapanema (SP). Depois de pagar uma pequena parte do valor total do
contrato (cerca de R$ 6,5 mil em um total de R$ 111 mil), o comprador desistiu
do negócio.
A incorporadora, aplicando as regras contratuais baseadas na Lei do Distrato,
calculou as deduções devidas, que incluíam multa de 10% e taxa de fruição de
0,5% ao mês.
Nos autos, o comprador contestou a cobrança da taxa, argumentando que não
havia construção no terreno e, portanto, ele não gerou proveito econômico. O
Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, validou as cláusulas contratuais,
entendendo que a retenção estava amparada pela legislação vigente à época da
assinatura.
Novo cenário
No recurso ao STJ, a defesa do comprador sustentou que a cobrança violava o
Código de Defesa do Consumidor e gerava enriquecimento ilícito da
incorporadora. Os advogados insistiram na tese de que a taxa de fruição
depende de prova de uso efetivo do bem.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, explicou que a jurisprudência antiga do
tribunal, que vedava a taxa para lotes vagos, baseava-se na ausência de regulação
específica, preenchendo uma lacuna legislativa. A Lei do Distrato, porém,
alterou esse cenário ao incluir o artigo 32-A na Lei de Loteamentos (Lei
6.766/1979). Segundo a magistrada, o novo dispositivo legal permite a dedução
pela simples disponibilidade do imóvel, independentemente de haver
edificação.
“Não fazendo a nova lei distinção quanto ao tipo de empreendimento, penso
que não cabe mais ao Judiciário fazê-lo, especialmente se não se identifica
inconstitucionalidade no dispositivo em questão”, afirmou a ministra.
“Assim, havendo, atualmente, expressa previsão legal, o adquirente que desiste
da compra e venda de lote após ser-lhe transmitida a posse, estando apto a dele
usufruir, inclusive para construção, não mais pode se escusar do pagamento da
taxa de fruição, ao argumento de que não houve ocupação efetiva do bem.”
REsp 2.104.086